sumber : http://yozami.blog.friendster.com/2007/09/biaya-administrasi-rumah/ BIAYA-BIAYA Biaya-biaya yang akan dikeluarkan selama pembelian rumah biasanya tidak
jauh dari biaya-biaya dibawah ini: 1. Biaya Pembuatan IMB Untuk membuat IMB (Izin Mendirikan Bangunan) biasanya hanya memakan
biaya tak lebih dari 1 Juta bila kita urus sendiri sesuai jalurnya dan
bersedia menuggu sesuai waktu yang ditentukan ( biasanya 2-3 minggu).
Namun apabila kita menginginkan proses yang lebih cepat biasanya kita
akan mendapatkan biaya tambahan (kurang dari 2 minggu, tergantung
biaya). Biasanya bagi yang akan mengajukan kredit ke BANK akan meminta
dipercepat dan pada biasanya para petugas yang mengurus IMB ini juga
mengetahui tujuan dipercepat ini, sehingga mereka akan me mark-up harga
mengingat tujuan pengajuan IMB ini adalah untuk mendapatkan dana segar
dari bank. Yah, begitulah sifat dan mental para aparat kita walaupun
tidak semuanya begitu. IMB untuk tanah yang luasanya di bawah 250m2 (kalau ga salah) bisa
dilakukan di Kelurahan dimana tanah itu berada dan tidak perlu ke BPN
(Badan Pertanahan Nasional). Pengajuan IMB ada 3 jenis yaitu, IMB rumah
baru, IMB renovasi dan IMB Rumah Lama. a.IMB rumah baru Untuk mengajukan rumah baru seharusnya tidak memakan biaya besar
dan lebih cepat karena biasanya yang membangun (kontraktor) sudah
memliki gambar yang fix sehingga prosesnya lebih cepat. Untuk gambar
juga harus mengikuti ketentuan yang berlaku dimana luas dan letak tanah
kosong harus sesuai dengan aturan pemerintah. Biayanya sekitar 3,5 juta
untuk proses 2 minggu. Bila kita membeli rumah yang baru di perumahan
yang baru dibangun, kita tidak perlu repot-repot membuat IMB, karena
developer pasti sudah memilki IMB untuk perumahan tersebut. Dan bila
kita membeli di perumahan dengan KPR bank., pihak bank tersebut yang
akan berurusan dengan devloper dan kita tinggal menuggu saja. Tapi bila
kita membeli dari rumah seken, maka kita harus mengurus IMBnya. b. IMB Renovasi IMB diajukan apabila akan dilakukan renovasi atau perombakan
rumah yang signifikan sehingga ukuran dan bentuk rumah juga berubah
banyak. Pengajuan ini juga cenderung cepat bila kita sudah memilki
gambar denah sebelum dan sesudah dirombak, serta ukuran yang baru tidak
melebihi ketentuan pemerintah yaitu luas tanah yang tersisa harus 40%
dari luas total tanah, serta letak tanah ruang tanah kosongnya harus
berada di samping, depan dan belakang rumah, sesuai ketentuan (bukan
hanya berada di depan saja). Apabila tidak sesuai dengan ketentuan, maka
gambar akan dirubah atau akau digunakan gambar palsu yang sudah
dimanipulasi yang tentu saja ini akan memakan biaya dan dan dana lebih.
Jadi lebih baik tanyakan dulu ke bagian IMB di kelurahan atau BPN agar
well prepare. Biasanya biayanya sekitar 3,5 Juta untuk tanah yang tidak
ada masalah. Yang dimaksud bermasalah adalah apabila di renovasi mejadi
sebuah rumah sedangkan denah adalah 2 kapling biasanya akan dikenakan
tambahan 500rb – 1 juta untuk merubah status tanah 2 kapling menjadi 1
kapling. c. IMB rumah lama IMB ini diajukan apabila kita membeli rumah seken yang belum
memliki IMB saat membangunnya (bahasa kasarnya adalah bangunan liar).
Biaya yang dikeluarkan akan lebih besar daripada IMB rumah baru dan
renovasi karena akan dikenakan denda dan dispensasi dari Pemda
(Pemerintah daerah) yang besarnya bisa lebih mahal 2-3 juta. Tergantung
persentase dari NJOP. Biaya ini belum termasuk biaya penggabungan 2
kapling atau lebih menjadi 1 kapling apabila ternnyata bangunan berada
diatas penggabungan kapling tsb. Biasanya untuk pembuatan
IMB+denda+despenasi +penggabungan tanah memkan biaya 7-8 juta. Pengajuan ke-3 IMB diatas pada umumnya dilakukan karena alasan
mengajukan KPR dan Kredit ke BANK. Saran saya bila alasannya untuk
mengajukan kredit KPR lebih baik menggunakan IMB rumah baru saja
walaupun sebenarnya rumah tsb adalah rumah seken, jadi rumah lama yang
ada sekarang dianggap rumah yang baru di bangun. Karena bank juga tidak
akan cross check apakah IMB tersebut untuk rumah lama, renovasi atau
rumah lama. IMB bagi BANK adalah syarat administrasi dan tidak melihat
jenis IMB tsb tetapi melihat dari ukuran rumah yang tertera dengan
ukuran rumah di dalam faktur pajak. Pada umumnya setiap rumah tidak
memiliki IMB yang sesuai dengan yang eksisting karena telah banyak
perubahan baik di dalam maupun diluar bangunan. IMB yang sesuai antara
ukuran di IMB dengan eksisting akan diminta utuk pengajuan kredit. Sebagai tambahan, pada saat mengajukan IMB, ada beberapa syarat yang
harus di persiapkan yaitu : fotocopy pemilik rumah/tanah, fotocopy KK
pemilik tanah, Fotocopy sertifikat tanah, dan berkas-berkas yang harus
di tandatangin dengan materai sebanyak 7 buah. Agar kita tidak
bolak-balik ke kelurahan/BPN, mintalah berkas-berkas yang harus di isi
dan ditandatangani sehingga kita datang ke kelurahan/BPN langsung
menyerahkan semua syarat tersebut. 2. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya
dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih
adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual
minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh
tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb: Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah+rumah) NJOP Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah+rumah – 60 Juta) Contoh : luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2,
harga bangunan di NJOP 500rb/m2. Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x (
1.300.000 + 500.000) ] = 13.050.000. Pajak pembeli = 5% x [[145 x (
1.300.000 + 500.000) ] – 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila
kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana
untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah. 3. Biaya notaris Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh
pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang
lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan
benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan
menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan
mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk
mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus
pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita
mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih
berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan
harga khusus untuk notaris tsb. Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb: Biaya cek sertifikat : Rp.100.000 Biaya SK 59 : Rp.100.000 Biaya validasi pajak : Rp.200.000 Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp.2.400.000 Biaya Balik Nama (BBN) : Rp.750.000 SKHMT : Rp.250.000 APHT : Rp.1.200.000 Total : Rp.5.000.000 Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat
tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan
apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu,
biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas
sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua
berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya
pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli. 4. Biaya Bank Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya
administrasi antara lain : Biaya apraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk
proses pengajuan peminjaman kredit ke bank. Biaya administrasi PSJT sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit kita.
Biaya ini akan di bebankan ke kita bila kita kita akan melunasi KPR
kurang dari 1 tahun. Tapi bila lebih dari satu tahun kita tidak akan
dikenakan biaya apapun. Biaya asuransi, yaitu asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Pada umumnya
akan kita bayar lansum selama jangka waktu kredit yang disejui, dan
bekisar antara 1.8 juta – 2,4 juta. Uang kita juga akan ditahan (dibekukan) di dalam tabungan kita
sebesar 1 kali angsuran perbulan kita. Jadi didalam tabungan kira akan
mengendap dana minimal 1 kali angsuran yang tidak dapat kita tarik. 5. Biaya peningkatan HGB ke SHM Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka
pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak
Milik). Biayanya sbb: Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta) Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/ m2 dan luas tanah adalah 145 m2.
maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan
kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000- 60.000.00)
= Rp. 2.570.000 Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000. Jadi total biaya
peningkatan hak milik antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000 6. Biaya Roya
Roya adalah proses pencoretan atau pengembalian hak serifikat yang
awalnya dimiliki oleh Bank kepada pemilik, karena sebelumnya sertifikat
tersebut telah dijaminkan ke Bank untuk kredit. Biasanya biaya Roya alan
dikeluarkan apabila kita membeli tanah yang sedang dijaminkan oleh si
penjual (Seken). Dan seharusnya biaya ini di tanggung oleh si penjual.
Tapi apabila kita ingin proses dipercepat, maka pengurusan roya dapat
juga dilakukan oleh notaris sekaligus yang biayanya bisa dibebankan
kepada si penjual. Umumya biaya pengurusan roya yang dilakuakan sendiri
ke BPN adalah Rp.150.000 – Rp 250.000 bila di urus sendiri. Tapi bila
melalui notaris kita akan dikenaka biaya 500.000. Tanah dengan status sertifikat hak guna bangun (HGB) bisa dijadikan sertifikat hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah itu berada.
Tidak sedikit orang mengeluhkan cara mengurus status Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Sebagian keluhan itu mengeluh biaya yang dikeluarkan, maupun sistem administrasinya. Perlu Anda ketahui, dasar hukum pengubahan seritifkat adalah Keputusan Menteri Negara atau Kepala BPN No 6 tahun 1998. Status SHM tentunya lebih tinggi ketimbang HGB. HGB memiliki masa berlaku waktu tertentu, misalnya 20 tahun atau 30 tahun. Masa berlaku HGB, harus diperpanjang dan tentunya memerlukan biaya. Sementara SHM tak terbatas waktu. Dengan demikian, agar tak direpotkan oleh urusan perpanjangan HGB yang masa berlakunya habis, ada baiknya Anda meng-SHM-kan rumah Anda. Anda bisa mengubah status properti Anda dengan melakukan pengurusan pada Kantor Pertanahan di wilayah tanah itu berada.Nah, jika Anda mengurus sendiri berikut beberapa syarat yang perlu diketahui dalam mengubah status rumah : 1. Sertifikat asli HGB yang akan diubah status. Sebagai langkah awal, menyiapkan sertifikat asli HGB yang akan diubah. Tanpa sertifikat ini, upaya untuk mengubah status akan sia-sia. Oleh karena itu perlu disiapkan lebih awal, dengan meng-copysertifikat HGB. 2. Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Sertifikat ini perlu Anda siapkan. Hal ini berguna sebagai bukti legalitas yang memperbolehkan tanah digunakan untuk mendirikan bangunan. 3. Fotokopi identitas diri. Melampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) sebagai keterangan identitas pengajuan Anda. 4. Fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang terakhir. Lampiran ini diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak, seperti luas tanah dan luas bangunan yang kena pajak. 5. Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.Surat ini sebelumnya sudah diproses sebelum Anda mengajukan pengubahan status sertifikat HGB menjadi SHM. Ketika surat ini sudah ada, segeralah di-copy untuk beberapa lembar. Dan lampirkan yang asli bersama dengan lampiran lain. 6. Membayar Biaya Peningkatan HGB Menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – Rp60 juta). Sebagai gambaran, untuk tanah seluas 100 meter persegi di Jakarta dengan NJOP sebesar Rp1 juta per meter persegi, Anda mesti membayar Rp800.000. Perlu diingat, angka variabel tergantung daerahnya. Misalnya, Jakarta angka variabelnya sebesar Rp60 juta. Tangerang sebesar Rp50 juta dan Bekasi sebesar Rp30 juta. 7. Atau praktisnya Anda bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM. Tentunya Anda harus siapkan dana sekitar Rp1 juta hingga Rp3 juta untuk jasa notaris itu. Haryanto http://www.rumah123.com/berita-properti-1330-id.html | 
No comments:
Post a Comment